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建在村集体土地上的“多巴胺”公寓,广州这个试点项目亮了

京港澳高速,是一条穿过广州白云、花都、从化三区的高速公路。与广州外郊大多数风景相似,这条路的两边是绵延起伏的山峦和不规则生长的绿化树,偶尔间杂几棵木棉。但从去年开始,在与广从公路相交的地方,不经意间矗立了几栋高楼——米白、皮粉、鹅黄、天蓝,颜色含蓄地相撞,正是时下年轻人推崇的风格。


白云区钟落潭城品云荟项目。图源:“城投住房”微信公众号


自下往上看,楼宇色彩颇为斑斓。

高楼出现之前,这个名为长腰岭的村落很难与“公寓式小区”联系在一起。大部分年月里,这是个以裘皮加工为主业的小村子,藏在广州白云区钟落潭镇的东北角。这几年,裘皮产业发展减速,作坊一茬茬地离开。慢慢的,人流少了,这里变得和多数村庄一样普通且安静。

这批被命名为“城品·云荟”的高楼是个新事物,它出现在一场租赁住房试点行动中——2018年,广州市政府批准同意了第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,长腰岭为首批启动的三个项目之一。“试点”的头衔外,它还是2023中国住房租赁项目优秀品牌,名列国家住建部《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单(第二批)》,被称为“集体用地筹建模式中最具代表性、建设步伐最快的一个”。

一个普通的小村庄,何以落下一个“广州首批”“白云区第一个”试点项目?它从何而来,向何而去?又将对广州住房租赁市场产生怎样细水长流的影响?想要回答这些问题,要先从2018年一场际遇讲起。

“终于尘埃落定了”

这批租赁性住房建在村内第四经济合作社的土地上,共3栋高楼,整体用地面积不算大,只有9085㎡。在村内,这算是一块位置不错的地块,但在建设之前,它还是太荒了些,外来的人路过,一不留意就会把它当成菜地。

广州城投白云置业投资有限公司(下称“城投白云置业”)是项目的投资者和建设者。2019年底,当城投白云置业的公务车第一次开进长腰岭村时,一切都像墙上的对联一样在逐渐褪色——村内是高高低低的自建房,交错挨着,空置较多。原有的租客已陆续外迁,只有部分仍在运营的裘皮作坊,还能折射几分“中国裘皮之乡”的余晖。


长腰岭村。图源:“广州白云发布”微信公众号

稍有年纪的村民都对那段历史烂熟于心。在将近40年的时间里,裘皮加工一直是长腰岭村的支柱产业,并为它带来了“华南地区最大裘皮产业基地和交易中心”的美名。产业引来了人口,据村党委书记黄文威回忆,高峰时期,村内的流动人口接近2万。

五湖四海的人员聚集于此。最景气那几年,一栋4层的自建房能开出8万的年租金,甚至供不应求。只是时移事易,2015年后,村内的裘皮产业慢慢下滑,部分作坊清走,街巷少了热闹,一栋楼的年租金降到1万-2万,也未必能如愿租出。

长腰岭村想做点改变,比如起用前述这块闲置地块。地块原是征地返还用地,属于工业用地,容积率只1.5。一开始,村子打算将它盖成一处类似“淘宝村”的裘皮产业园,只是,“一块不足万平的地,招商引资能有优势吗?”这一想法被搁置了。

机会就是在这时出现的。2017年8月,广州官宣被纳入“利用集体建设用地建设租赁住房”的试点城市之一。次年年初,《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》出台,彼时,广州市国规委相关负责人表示,将优先考虑在产业集聚的几个区开展试点,诸如番禺、花都等地,“这些区产业集中,外地人才有很大的居住需求。”

长腰岭村也是在这一年春天接到了相关通知。“响应政策号召。”长腰岭村决定将这块地报上去。不过,令村子意外的是,诸多“竞选”地块中,最后竟是这块不足一万平地一路通过了街、镇、区的筛选,成了白云区唯一一个试点项目,也是广州首批启动的三个项目之一。


招标公告。图源:广州公共资源交易中心

“试点”二字犹如打开了一幅待写的白卷,自那之后,感兴趣的企业络绎前来,但大多“没有准信”,这令村子有些焦急。2019年秋,白云区区属国企广州白云金融控股集团有限公司(下称“白云金控”)的公务车驶入了村子,随后,市属国企广州城投住房租赁发展投资有限公司(下称“城投租赁”)也来了,双方出资成立了城投白云置业,全权负责项目的投资、建设、管理和运营。

签下协议那天,黄文威松了一口气。“终于尘埃落定了。”

2020年4月,打桩机开始轰隆隆地开进地里。村民王飞每次路过,都要放慢步速,观察两眼。黄文威也能在办公室看到施工现场,那时尘土正四处飞扬。他想,这个项目也许会为村里带来点改变。

资金从哪来?

高楼不是迅速拔地而起的。即便完全遵照以往的建造经验,一个试点项目的落地也总会面临建造之外的问题,比如资金。

与普通的住宅不同,作为试点,长腰岭项目重在凸显保障性,租金要低于同地段同品质市场租金,“微利”是其特征之一。此外,按照合作协议,项目建成后,城投白云置业需按照7:3的比例,与长腰岭四社分配地上计容建筑物及地下停车场的使用权,建成的3栋高楼里有1栋需返给村社经营使用。

这些还不是全部挑战。项目入市后,每年的建安费、摊销费和运营费,以及未来第二次、第三次翻新的费用,都是一笔客观且数额不小的支出。换言之,城投白云置业需在“保障性”和“微利”的前提下,将住宅的品质做到最优。

“项目进程中确实面临着一定压力。”相关负责人坦言。“但这是试点项目,没有现成的经验供我们借鉴、遵循,需要趟出一条新路来。”

那会儿正是雨水多发的暮春时节,时不时有意外像骤雨一样,“突袭”这个200余人的施工团队。比如,项目造价原是2019年的数据,受疫情影响,2020年原材料和人工费出现一定上涨。再比如,一场“百年一遇”的特大暴雨致使工程被淹泡多日,基坑里的泥变成流体,工人们需要费劲铲出来,如此一来,又是一笔人、财、物里的投入。

磕磕绊绊——这是建设初期工程的常态。

好在,来自政策的支持始终推着项目不断朝前。2020年初,广州通过新规《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》,建设普通租赁住房的,可按建筑面积给予一定补贴,这意味着,项目可获得一定数额的奖补。“在较大程度上缓解了我们的建设压力。”相关负责人表示。


2020年初,广州通过新规《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》。

建设银行也现身其中。这家提出“住房租赁战略”的国有大行,为长腰岭项目注入了一定授信额度。广州城投和白云金控为此出具担保。如此,资金压力进一步缓解。

来自长腰岭村的切实支持,则为项目建设添上了另一块重量不小的砝码。白云置业相关负责人一直记得,长腰岭村一众村委班子“很积极配合”,从化解村民投诉,到申报、盖章一路开绿灯,建设过程中,项目团队几乎没碰到什么阻碍。“这是我们遇到的亮点、幸运和惊喜。”他诚恳地说。

如此,带着多方期待,2021年9月,3栋楼正式封顶,进入室内装修阶段。时常有村民路过,好奇地瞥了又瞥。王飞开着小电驴路过时,也在暗自琢磨,这几栋看上去光秃秃的楼,后边会变成啥样?

“项目是给年轻人住的”

具体会变成什么样,往往是在改了又改、试了又试的过程中慢慢咂摸出来的。光是户型,设计稿就足足改了十几次。

作为“甲方”,白云置业项目团队想了很多。床应该朝哪个方向?如果对着阳台,阳光会不会撞到脸上?书桌配成绿色,与整体协调吗?换成黄色会不会更好看?灯筒放在哪里,才能照得更亮堂?床头加个衣柜,看着空间是增加了,但是好用吗?会磕到头吗?

“每次收到设计方案,我们就找公司的年轻人来看看,就、问一个问题:如果你是租客,你愿意住在这里吗?如果愿意,这个设计方案就成功一半了。”

历经反复的修改、调整,慢慢的,房子的样子就出来了。

楼体外墙统一刷上了厚厚的白漆,中间的走廊则大胆地用了皮粉、鹅黄两色,远远看去,像是一块可口的夹心蛋糕。户型分为单间、一房一厅,一户一个阳台,面积在30㎡左右,风格是时下年轻人喜爱的轻简风——木质地板,格纹地毯,矮脚方桌,以及米白的立式台灯。沙发通常是莫兰迪色系,人坐着,可以浅浅地陷进去。


公寓走廊。


公寓内部。

返给村民的这栋楼则刷上了内敛的天蓝色,塔楼设计,户型多为两房一厅,与前2栋楼独立隔开。之前,城投白云置业在村子里做了几次调研,包括观察村民的家庭人口数量、两条高速公路会带来多大分贝的噪音,这些要点都被囊括进设计方案里。“参观样板间的时候,村民整体比较满意。”黄文威说。

于是,在这片原本以裘皮加工著称的土地上,这个冠之以“白云唯一、广州之一”的试点项目就这样落地了——在官方介绍里,它被称为“城品云荟”,合计可提供518套保障性租赁住房。按规定,这批住房用水、用电、用气价格均为民用标准,月租金低于同地段同品质市场租金。

这是市区两级国企的联动成果。白云金控相关负责人向记者强调,长腰岭项目是广州集体用地筹建模式中,最具代表性、建设步伐最快的一个。“这在探索广州利用集体土地开发租赁住房方面,是一种‘试水’。”

村子往哪去?

占地不足万平的“城品云荟”像一座彩色的大山,直观地将这里与周围划开界限。讨论和附着的目光随之而来,有人观望,有人欣然迎接未来。

“我路过几次,印象蛮好。”长腰岭村一名村民对记者如是评价。作为当地人,这名年轻的村民有着更多考量。比如,谁住这里?人从哪里来?年轻的租客愿意租这栋建在村内的公寓吗?

对于这些问题,项目团队已提前做好了考量。相关负责人介绍,项目附近的钟落潭高职园区(又称“广州第二大学城”)、空港经济区已颇为成熟,有望为项目带来可观的人流量。此外,项目紧邻着正在建设中的广州国际健康产业城、美丽健康产业园,不起眼的村落变得更为热闹,只是时间的问题。

配套也陆续跟上了。记者了解到,项目划出了1300㎡的面积,用于建设卫生服务站、文化室、健身室和社区服务中心,此外还有805㎡的商业配建,这些都面向全村开放。在交通问题,项目公司考虑在满足一定条件后开通楼巴,“旁边就是高速公路,交通非常方便。”

准备就绪,所有人都在等待一股猎猎的“东风”。

“像看着一个孩子一天天地长大,要出去闯荡了。”对这个承载着“房住不炒”“白云第一”的试点项目,项目团队既自信,又自豪。“在房住不炒的大前提下,面向新市民、青年人提供有品质的租赁住房,对建设者来说,这是一件值得喝彩的事情。”

令他们惊喜的是,2021年8月,广州在《关于进一步加强住房保障工作的意见》明确,“集体经营性建设用地新建”为保障性租赁住房筹建渠道之一;同月,《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点项目审批程序》出炉,长近5000字的文件,列明了6种类型的审批程序。这意味着,在未来,或许有更多如长腰岭一般的项目出现在市场。

长腰岭村也在等待。黄文威希望,这样一个好的开头能为村子带来一些转型,或称之为“示范”——之前,村内的自建房比较散乱,房东素质稂莠不齐。但这几栋新楼不一样,它们崭新、光鲜,有专业的公司运营,能起到带头的作用。“等周围产业兴旺起来了,这个项目作为样板放在这里,也能吸引租客。”

这位生于斯、长于斯的村党委书记相信,人,会慢慢回来的。那批即将入住的年轻租客,也许就像源头活水,能激活这座年岁渐长的村庄。

其实,改变已经发生了。王飞慢慢感受到,这片土地流失的人口正一点点回来。“产业在建,楼也起来了,人肯定会多起来嘛。”他计划着,到时就在附近做点小生意,比如开个小店,卖点杂货,没事晒晒太阳,这样就很好。

采写:奥一新闻记者 林少娟

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