4G手机要卖5G价格！黄埔高端盘大乱斗，太贵了

时间： 2022-09-09 00:02     浏览量：537

聊房子之前，我们先看看最近热闹起来的机圈。

本周先有华为Mate50发布，后是苹果iPhone 14亮相，且从定价看，都是清一色高端机型啊！

比如，全新药丸屏的iPhone 14 Pro系列，行货最低7999元起，最贵1TB版13499元，看完感到肾疼。

华为Mate50系列，最低4999元起步，最贵12999元。这个价格也令不少网友沸腾了，直呼：真的支持不动，太贵了！

尽管芯片受限，但4G手机卖出了5G的价格，说好的“寒气逼人”呢？

类似的套路，也发生在今年的楼市。

谁有钱就挣谁的钱？

这年头，君不见价格战打得最凶的净是些刚需盘，为什么？

因为刚需都成穷鬼了，没油水可榨啦！而失去了投资客的支撑，如增城，南沙，价格基本都在大幅度下调。

此情此景，不禁让我想起「让学」经典对白：

问：你不挣穷鬼（刚需）的钱，你挣谁的钱？

答：谁有钱就挣谁的钱！

那么，现在谁有钱？肯定是改善客户、豪宅客户兜里才有钱嘛！

怪不得我们看到，今年市场上会涌现这么多10万+豪宅。

只不过，都有一颗冲高端、卖高价的心，真正的赢家却是寥寥——就像华为从国产霸主沦为现在的Others，让出的份额都给苹果蚕食了，友商就没几个能打的。

同理，抱团“冲高端”的玩法，在当下楼市行得通吗？

正所谓“学我者生，像我者死”，市区可以做豪宅，清一色搞大平层，但在近郊这么做，可以相提并论么？！

黄埔上新 高端盘唱主角

我们以行情相对稳定的黄埔区为例，今年“金九银十”黄埔区一票新盘中，定位偏向改善型、高端盘是绝对的主角。

看看以下的新盘统计，我们可以很清晰地总结出几个共同点：

首先，就面积段而言，仅花语天宸一个项目有低于100㎡户型，其余各盘面积段上高度重合，难免存在同质化竞争和抢客行为，一个难卖，恐怕各个都难卖；

其次，品牌几乎是清一色是央企、国企，不少楼盘甚至出自同一家开发商，明面上算是不差钱；

第三，从地段而言，真正能占据科学城、知识城中心的不多，多数项目主打山景、户型、低密度卖点；

第四，从现阶段吹风价看，定价似乎都不会太便宜，例如知识城吹风价6万+、大壮吹风8万+，黄陂冲5.5万+，长岭居要破5万+。

| 部分楼盘的层高、容积率、户型是亮点

最后，产品各有特色，尤其是园林、户型设计上，但基本能挑出一定硬伤，例如不近地铁、地段稍偏等；

简单点说，这些高端盘，都想要在4G的「地段」，卖出5G的价格！

但，高端产品去化周期本身就长，目前市场环境下，投资客、有钱人其实也捂紧钱袋子，要打动他们，不靠价格难道靠情怀？

地王解套，还能复制吗？

实际上，翻看黄埔区曾经的“地王”，我们可以给今天做一个很好的参考。

2016年，中冶以折合楼面价27274元/㎡，溢价241%，一举拿下黄埔区地王——去年出让的黄陂地块，也只与这个价打了平手。

| 地王盘中冶逸璟台

地块项目中冶逸璟台自2018年四季度开盘至今，楼市行情跌宕起伏，总规划776户，迄今仍未售罄。

价格上，从最初“4字出头”到今天的5.8万/㎡，至少是上涨并部分解套了。

只不过，同样的故事放到今天要想再讲一遍，天时不利，那就得加点新料。

比如，最近亮相的长岭居新盘——开控| 城投·云锦，三大国企联手，恰好在中冶逸璟台对面，项目主打约124㎡、141㎡、183㎡全南向山景大户型。

| 云锦规划图

讲故事方面，举目远眺除了山还是山，项目选择用增加人气的高端商业体增加砝码。

| 长岭居资料图

资料显示，云锦项目总占地约4.3万㎡，包括自带建面约8万㎡高端商业综合体；但与占地9万㎡萝岗万达广场相比，差距还是比较大的。

此外，由于项目并非地铁上盖，不管商场定位如何高大上，光凭这个交通条件，辐射力还是有限度的，能否支撑一个“5万+”就要打问号了。

毕竟，对比近天河的黄陂板块，日前保利翔龙天汇加推4#、7#两栋，涵盖约84/95/98㎡三房、122㎡四房，价格方面尚且未突破5万/㎡。

其中，东南向约4.7-4.85万/㎡，北向约4.56万/㎡，为简装交付；单价上涨2-3千/㎡，但总价控制在380-600万/套左右，还是相对符合近天河片区人群的购买力。

况且，项目是目前片区最近天河，且离地铁很近的一手盘了。

以此为参考，当城市界面、整体配套与高端盘定位不匹配时，那么，光凭靠产品定位、户型、自身配套要想实现高溢价，实属割韭菜行为。

看看南沙横沥岛，概念更高端，景观更优秀，同样难以阻挡某盘从“4字头”跌回“2字头”。

因此，现在操盘手们定价策略，也别光盯着改善型薅羊毛了！

尤其是“卖一买一”的置换型买家，对下是低迷的二手行情要被砍一刀，对上一手楼盘定价如此傲娇，就好比站在马路中央，腹背受敌，心情糟糕。

不管是卖手机，还是卖房子，没点核心科技、核心卖点，真不要盲目冲高端了，买家更要认清这个真相。

毕竟很多时候，站得越高，摔得越惨！

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